紐約市-環球金融中心

集合金融、商業、文化、旅遊、時尚與媒體於一身的紐約,擁有龐大的人口,其金融經濟在環球市場具有相當的影響力。紐約市分別有曼克頓、 布魯克林區、皇后區、布朗克斯及史坦頓島五個行政區,各行政區均有其發展歷史及特色,而其中以曼克頓人口最稠密,這繁華都會匯聚金融機構及標誌性建築,包括紐約證交所、華爾街、世界貿易中心及時代廣場等,另美國電訊商Verizon、投行摩根大通(JP Morgan)、高盛(Goldman Sachs)、花旗(Citigroup)及全球最大藥廠輝瑞(Pfizer)等世界五百強企業之總部均紮根當地。

金融經濟地位屹立不倒

紐約經濟地位強勁,在全球經濟排名名列前茅。據英國金融智庫Z/Yen公佈第24期全球金融中心指數排名(GFCI 24),紐約將強敵倫敦拉下,蟬聯冠軍寶座。另一份由日本「森紀念財團」都市戰略研究所發表2018年全球城市綜合實力排名(GPCI),紐約排名亦打入三甲,是連續第7年拿下全球第2位。回顧2011年這都會城市曾高踞榜首。

回顧紐約經濟表現一直穩健,雖然這大都會曾經歷金融海嘯及911恐襲,但亦迅速重拾升軌。數據顯示,紐約市在過去5年(2014至18年)城市生產總值(GCP)季增最低亦有1%升幅,2018年第3季增幅達3.5%,比對上一季的2.6%升幅大有進步。紐約市失業率亦保持低企,2018年第3季失業率跌至4.1%歷史新低,五個行政區其中以皇后區及曼克頓失業率最低,分別為3.6%及3.7%,反映其勞動市場保持強健。

曼克頓樓市成焦點

紐約房地產被視為全球其中一個資產保值較穩健的市場。事實上,據瑞銀發表「2018年全球房地產泡沫指數」顯示,紐約僅0.68,比全球首兩位排名最高風險城市香港(2.03)及慕尼黑(1.99)低得多。可見紐約樓市較穩健。

據S&P/Case-Shiller的房價指數顯示,紐約市自2012年起已不斷處於升勢,該指數於2018年11月錄得202.44點,比起3年前同期的180.42,已勁升了逾22點。回顧2012年3月時該指數僅157.4點,可見過去數年來其樓價保持穩健,更有持續上升勢趨勢。

曼克頓有金融經濟支撐,樓市表現自然較硬淨。據Douglas Elliman的2008至17年曼克頓樓市走勢表現來看,曼哈頓獨立產權公寓(Condo)與合作公寓(co-ops)於2017年平均呎價為1,775美元,比起2010年最低位平均呎價1,060美元升了67%。另有數據亦顯示,這金融城市住宅承接力強,放盤單住平均100天內可易手。租賃市場空置率極低,長期低於2%,2018年12月時1.78%,租盤平均1個月內可承租。可見無論買賣及租賃承接力均顯強勢。

就業人口增加 為未來樓市帶來推動力

為了應付紐約市人口增長及消費需求大幅提升,市場估計,到2045年紐約市貨運量將上升68%。為此,紐約市政府於2018年宣布推出投資1億美元Freight NYC計劃,重新打造紐約市貨物移動系統,透過投資碼頭及駁船運營,擴建鐵路和貨運設施,及為老化貨運配送系統進行革新,務求讓城市貨物運載力大大提升,透過這措施除可創造更多就業崗位外,更可為紐約市經濟帶來推動力。

兩大巨頭共同創造更多就業人口

所指的兩大巨頭分別是網上零售巨擎亞馬遜及科技巨頭谷歌均計劃在紐約市大展拳腳。亞馬遜於2018年11月宣布將於皇后區長島市打造第二總部,有關計劃將帶來2.5萬個工作崗位。至於谷歌則在曼克頓展開鴻圖大計,將會在Hudson Square擴建打造佔地170萬平方呎新園區,及將為之前收購的Chelsea Market商廈自用及作出租用途,此計劃到2022年將可令谷歌的員工增加一倍。這可以預見的是,就業人口不斷增加,特別是技術專才持續湧入,將可推動樓市進一步穩健發展。